用專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地，年后一周多個(gè)城市都動(dòng)起來了

　　用專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地，年后一周多個(gè)城市都動(dòng)起來了……

　　2月6日以來，珠海、廣州、惠州、中山等8個(gè)廣東省內(nèi)城市紛紛發(fā)布了政府利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的公告，涉及土地44宗，收儲(chǔ)總金額超159億元。

　　與此同時(shí)，自去年11月自然資源部發(fā)布的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)以來，湖南岳陽、河南開封、浙江金華、江西吉安等城市也發(fā)布了土地收儲(chǔ)相關(guān)公告，岳陽市要求符合條件且有意向的企業(yè)積極報(bào)名，開封明確“存量閑置土地須在2024年3月31日之前供應(yīng)”。

　　此次利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地，是土儲(chǔ)專項(xiàng)債擱置5年后重啟。有觀點(diǎn)認(rèn)為，再度重啟專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地有助于去庫(kù)存，降低房企和城投企業(yè)負(fù)債，增加房企資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。

　　廣東開啟首批土地收儲(chǔ)

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，廣東省目前共有8個(gè)城市發(fā)布了首批土地收儲(chǔ)公告，涉及的土地共44宗，土地總面積約219.8萬平方米，收儲(chǔ)總金額約159.5億元，土地用途包括二類居住、商務(wù)、商業(yè)、辦公、旅游等。

　　整體來看，目前珠海的收儲(chǔ)規(guī)模最大，涉及14宗土地，金額超66億元，惠州、中山、茂名的收儲(chǔ)規(guī)模也較大，涉及的金額均超10億元；廣州目前僅花都區(qū)發(fā)布了收儲(chǔ)公告，4宗地收儲(chǔ)金額9.2億元；潮州、云浮、韶關(guān)的收儲(chǔ)規(guī)模較小。

　　值得注意的是，上述收儲(chǔ)的地塊多為“打折”回收。例如，珠海市金灣區(qū)2宗地塊，均位于濱海商務(wù)區(qū)，占地共7.63萬平方米，性質(zhì)為純二類居住用地，本次收儲(chǔ)價(jià)格為18.63億元。而在2023年，這兩宗地塊由珠海市國(guó)企華發(fā)競(jìng)得時(shí)，總價(jià)為21.03億，2024年1月，官方還公布了這兩宗地塊的項(xiàng)目備案名，分別為金琴半島花園、金琴海岸花園。如今，按照本次公示的收儲(chǔ)價(jià)，該地塊相當(dāng)于打了89折。

　　另外，珠海市斗門區(qū)紅心路南側(cè)、錦湖路西側(cè)一純二類住宅用地，于2022年由珠海大橫琴集團(tuán)以4.57億元的底價(jià)競(jìng)得，如今的收儲(chǔ)價(jià)格為3.41億元，相當(dāng)于打了約7.5折。

　　對(duì)于回收地塊折價(jià)的情況，上述8個(gè)城市無一例外，均在公告中提及，根據(jù)的是此前自然資源部發(fā)布的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》�！锻ㄖ�》于2024年11月公開發(fā)布，對(duì)于收儲(chǔ)價(jià)格，《通知》明確，“土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收回收購(gòu)地塊開展土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格�！�

　　從收儲(chǔ)參與主體來看，目前主要是國(guó)企和城投的地塊進(jìn)入了收儲(chǔ)名單。對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是因?yàn)閲?guó)企城投擁有的地塊資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰，民企擁有的地塊很多存在抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，甚至是司法糾紛，不符合收儲(chǔ)條件，后續(xù)若民企擁有的地塊符合條件，相關(guān)收儲(chǔ)計(jì)劃也將會(huì)出爐。

　　降低市場(chǎng)庫(kù)存壓力

　　廣東省多個(gè)城市首批收儲(chǔ)名單落地的同時(shí)，其他城市也在積極推進(jìn)閑置土地收儲(chǔ)工作。記者注意到，2024年11月以來，湖南岳陽、河南開封、浙江金華、江西吉安等多個(gè)城市均發(fā)布公告，公開征集存量閑置土地進(jìn)行收儲(chǔ)，其中，岳陽要求符合條件且有意向的企業(yè)積極報(bào)名，開封明確“存量閑置土地須在2024年3月31日之前供應(yīng)”。

　　對(duì)于土地收儲(chǔ)的要求，上述城市均與《通知》要求一致，即“優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購(gòu)范圍。”

　　對(duì)于收儲(chǔ)土地后續(xù)的處理，《通知》表示，收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。

　　李宇嘉表示，各城市積極落地土地收儲(chǔ)事項(xiàng)，一方面是貫徹落實(shí)財(cái)政部、發(fā)改委、自然資源部去年6月發(fā)布的關(guān)于運(yùn)用專項(xiàng)債券等支持盤活存量閑置土地的政策要求；另一方面，地方也想通過收儲(chǔ)去化土地庫(kù)存，減輕開發(fā)商資金壓力，更好推進(jìn)保交付、再拿地和開發(fā)開工。另外，土地去庫(kù)存能從源頭上降低商品房的市場(chǎng)庫(kù)存，有利于促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　國(guó)金證券研究報(bào)告還從城投企業(yè)的角度分析了土地收儲(chǔ)這一事件的影響：“土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟后，各省有存量土地資產(chǎn)的城投企業(yè)將大概率獲得專項(xiàng)債資金支持，疊加其他化債工具組合使用，城投企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表將得到改善。”

　　國(guó)金證券指出，從近3年各地城投拿地?cái)?shù)據(jù)來看，住宅和商服用地占城投近三年拿地的絕對(duì)份額。江蘇省土地資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重明顯高于其他省份城市，其中，土地資產(chǎn)占比較高的城市有南通、常州、徐州、鹽城、淮安、泰州等市；其他省份中，江西上饒、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)，湖北黃石、山東棗莊、重慶等城市的城投土地資產(chǎn)占比也比較高，獲益可能性較大。

　　機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)規(guī)模約1萬億

　　回溯土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債的過往，近期各城市公布的土地收儲(chǔ)事項(xiàng)，算得上是土儲(chǔ)專項(xiàng)債擱置5年后重啟。

　　歷史上，土儲(chǔ)專項(xiàng)債是新增專項(xiàng)債發(fā)行中的重要投向。2017年為規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為促進(jìn)土地儲(chǔ)備事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)政部印發(fā)《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法(試行)》；2019 年為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)及引導(dǎo)專項(xiàng)債投向重大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，國(guó)常會(huì)明確專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，自此土儲(chǔ)專項(xiàng)債暫停發(fā)行。

　　國(guó)金證券研究報(bào)告認(rèn)為，過去實(shí)施土儲(chǔ)專項(xiàng)債，核心目的在于避免地方政府違法違規(guī)舉債，有效防范和化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟，同樣承擔(dān)著這一重要使命。

　　國(guó)海證券研究報(bào)告表示，再度重啟專項(xiàng)債收儲(chǔ)土地有助于去庫(kù)存。房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨高庫(kù)存問題，盤活存量土地是去庫(kù)存的關(guān)鍵。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，土地二級(jí)市場(chǎng)難有交易，存在企業(yè)手中土地開發(fā)難、轉(zhuǎn)讓難、政府收回難等問題，使房企盤活資產(chǎn)陷入僵局。且截至 2024年5月，2021年以來城投拿地項(xiàng)目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率僅22%。通過專項(xiàng)債回收閑置土地，可以增加房企資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。

　　據(jù)國(guó)海證券統(tǒng)計(jì)，2017年～2019 年，我國(guó)土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行量分別為 2407億元、 5893億元、6765 億元，占同年新增專項(xiàng)債規(guī)模的26%、42%、31%，2017-2019 年土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模占比三年平均為 33%。結(jié)合歷史土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模和占比，國(guó)海證券表示，近三年新增專項(xiàng)債額度在36500-39000億，以新增專項(xiàng)債額度的30%估算，預(yù)計(jì)2025 年土儲(chǔ)專項(xiàng)債規(guī)模在10000億，根據(jù)近5年的土地成交樓面價(jià)估算，將拉動(dòng)1～2億平方米土地收儲(chǔ)。

　　國(guó)海證券提及，在專項(xiàng)債收儲(chǔ)過程中，土地價(jià)格的確認(rèn)或是阻礙因素，土地的回收價(jià)格若大幅低于拿地價(jià)格，企業(yè)參與意愿將偏低，較難與政府達(dá)成一致。國(guó)海證券建議，在收回存量土地的過程中， 可以在符合國(guó)土安全規(guī)劃的前提下，通過合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，使其更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求，使土地要素利用效率有效提升，改變傳統(tǒng)的單一功能和用途的用地方式。同時(shí)，加快土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)交易信息公開，為將來的專項(xiàng)債退出提供條件。