房企搶灘優(yōu)質(zhì)地塊，多地土拍火熱開(kāi)局

　　房企搶灘優(yōu)質(zhì)地塊，多地土拍火熱開(kāi)局 　

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 2月8日，鄭州進(jìn)行春節(jié)后首場(chǎng)土拍，兩宗涉宅用地全部成交，收金15.44億元。其中金水區(qū)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)價(jià)持續(xù)五個(gè)多小時(shí)，最終以10.89億元的總價(jià)成交，成交樓面價(jià)13713元/平方米，溢價(jià)率87.48%，成為2021年以來(lái)鄭州涉宅用地成交溢價(jià)率最高的地塊。

　　不只是鄭州，今年以來(lái)，成都、杭州、上海、深圳、北京等多地出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊，土地市場(chǎng)火熱開(kāi)局。以杭州為例，1月14日杭州進(jìn)行2025年首場(chǎng)土拍，其中蕭山區(qū)一地塊以61.91%的溢價(jià)率成交，成交樓面價(jià)38859元/平方米；1月24日，杭州拱墅區(qū)一地塊出讓?zhuān)�成交樓面價(jià)64834元/平方米，溢價(jià)率71.25%，成為杭州新單價(jià)“地王”。

　　受高溢價(jià)成交地塊增加等影響，1月土地成交價(jià)和成交溢價(jià)率有所增加。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月300城土地成交金額同比增長(zhǎng)8%，溢價(jià)率同比增長(zhǎng)4%，但市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模有所下降。

　　多地土拍火熱開(kāi)局

　　2月8日，鄭州舉行蛇年首場(chǎng)土地拍賣(mài)，其中金水區(qū)司法警官學(xué)院地塊備受關(guān)注，華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等多家房企參與競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)近6個(gè)小時(shí)、255輪競(jìng)價(jià)，該地塊最終花落中海地產(chǎn)，成交總價(jià)10.89億元，成交樓面價(jià)13713元/平方米，溢價(jià)率87.48%，成為2021年以來(lái)鄭州涉宅用地成交溢價(jià)率最高的地塊。

　　今年伊始，包括鄭州、成都、杭州、上海、深圳、北京等在內(nèi)，多地土拍表現(xiàn)亮眼，其中不乏高溢價(jià)成交地塊。

　　1月27日，成都進(jìn)行今年首場(chǎng)土拍，其中成華區(qū)一宗地塊成交樓面價(jià)20400元/平方米，折合成交總價(jià)16.87億元，溢價(jià)率51.11%；1月24日，上海舉行今年首場(chǎng)土拍，松江區(qū)宅地成交樓面價(jià)29425元/平方米，溢價(jià)率27.93%；1月16日，深圳進(jìn)行今年首宗宅地出讓?zhuān)�該地塊位于龍崗區(qū)，經(jīng)過(guò)246輪競(jìng)價(jià)，以29611元/平方米的樓面價(jià)成交，溢價(jià)率70.37%。

　　杭州今年首場(chǎng)土拍進(jìn)行得更早一些，1月14日，杭州出讓兩宗宅地，分別以61.91%和45.91%的溢價(jià)率成交，共收金39.9億元。10日之后，杭州土拍再度進(jìn)行，共有3宗宅地出讓?zhuān)�其中湖墅單元地塊經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)，最終以54.6億元的價(jià)格成交，成交樓面價(jià)64834元/平方米，溢價(jià)率71.25%，成為杭州新單價(jià)“地王”。

　　“地塊位置優(yōu)越是開(kāi)發(fā)商血拼的基礎(chǔ)�！焙贾葚悮ぱ芯吭涸洪L(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，政府推出位于核心地段、擁有優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成熟配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)地塊，以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的高端改善需求，開(kāi)發(fā)商基于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和聚焦策略的考量，也愿意拿好地，推動(dòng)市場(chǎng)熱度不斷上升。杭州地價(jià)短短3個(gè)月再創(chuàng)新高，也能夠有效提振市場(chǎng)信心。

　　地塊優(yōu)質(zhì)，是多位受訪(fǎng)對(duì)象分析開(kāi)年多地出現(xiàn)高溢價(jià)成交地塊時(shí)談到的共性因素。中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2025年年初，地方政府推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊因區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、開(kāi)發(fā)價(jià)值高，房企舉牌意愿較高，部分地塊實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)出讓。

　　“2025年開(kāi)年土拍高溢價(jià)的原因是多方面的�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從宏觀(guān)環(huán)境看，2024年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。企業(yè)和投資者對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期改善推動(dòng)了土地投資需求。從政策背景看，相對(duì)寬松的貨幣政策降低了房企融資成本，城市更新和老舊小區(qū)改造釋放了優(yōu)質(zhì)土地資源，優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺，又帶來(lái)更加激烈的土地競(jìng)拍，疊加土地供應(yīng)調(diào)控等因素，共同推高了土地溢價(jià)。另外，政策的穩(wěn)定也在帶動(dòng)市場(chǎng)信心回暖，預(yù)期的改善也增加了開(kāi)發(fā)商的拿地信心。

　　此外，孟新增表示，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏來(lái)看，年初拿地能夠在當(dāng)年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工并進(jìn)入銷(xiāo)售階段，有助于房企快速回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一些重點(diǎn)城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率較高，一方面說(shuō)明去年四季度以來(lái)銷(xiāo)售改善，帶來(lái)部分房企資金狀況改善；另一方面也是房企積極做好投資布局，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)的一個(gè)重要體現(xiàn)。

　　“然而，這種高溢價(jià)現(xiàn)象的延續(xù)性仍存在不確定性，主要取決于銷(xiāo)售端的復(fù)蘇程度以及房企的資金狀況。若銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)回暖，房企現(xiàn)金流改善，高溢價(jià)拿地的趨勢(shì)有望延續(xù)�！泵闲略稣J(rèn)為。

　　在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，隨著政策持續(xù)穩(wěn)定發(fā)力，市場(chǎng)將進(jìn)一步向好發(fā)展，土地市場(chǎng)信心恢復(fù)將逐漸從一線(xiàn)城市向熱點(diǎn)城市擴(kuò)散，將會(huì)有更多的熱點(diǎn)城市延續(xù)土拍高溢價(jià)現(xiàn)象。

　　1月成交量跌價(jià)漲

　　受高溢價(jià)成交地塊增加等因素影響，1月土地成交價(jià)和成交溢價(jià)率有所增加。中指研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，1月全國(guó)300城土地成交金額1957億元，同比增長(zhǎng)8%，樓面均價(jià)同比增長(zhǎng)33%，平均溢價(jià)率7%，環(huán)比和同比分別增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。但市場(chǎng)供求規(guī)模有所下降，土地供應(yīng)量同比下降超20%，成交量同比下降19%。市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的特征。

　　孟新增表示，當(dāng)前土地市場(chǎng)整體分化：熱點(diǎn)城市土拍熱度尚可，而多數(shù)城市土拍較為冷淡。自2024年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)政策對(duì)全國(guó)樓市尤其是核心城市的市場(chǎng)情緒有一定修復(fù)作用，但銷(xiāo)售端的回溫傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)仍需時(shí)間。不過(guò)，在房企拿地戰(zhàn)略持續(xù)聚焦的背景下，優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高關(guān)注度。

　　孟新增談到，成交規(guī)模繼續(xù)縮減是今年以來(lái)土地市場(chǎng)的特征之一，當(dāng)前各地政府土地推出意愿較低，疊加房企拿地意愿尚未完全修復(fù)，土地整體成交規(guī)�；蛟偬降住Ａ硗�，今年以來(lái)，房企拿地策略更加謹(jǐn)慎和聚焦，更加注重項(xiàng)目的去化能力和收益率，拿地決策更加謹(jǐn)慎，一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為優(yōu)先選擇。因此，北京、上海、廣州、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)出讓?zhuān)�但多�?shù)城市底價(jià)成交仍是常態(tài)。

　　王業(yè)強(qiáng)談到，2024年一系列房地產(chǎn)政策“組合拳”的效果在今年逐步顯現(xiàn)。一是市場(chǎng)信心恢復(fù)，政策的連續(xù)性增強(qiáng)，市場(chǎng)不確定減少。二是土地供應(yīng)的精細(xì)化管理，改善了土地市場(chǎng)供需關(guān)系，城市更新和老舊小區(qū)改造釋放大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，吸引力開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍。三是融資環(huán)境的改善，銀行和金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)支持力度加大，增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商拿地的能力。

　　王業(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì)，2025年核心城市土地市場(chǎng)熱度將持續(xù)回暖，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望持續(xù)保持較高熱度，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，部分二三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)或迎來(lái)一定發(fā)展機(jī)遇，一些人口凈流出的城市土地市場(chǎng)或面臨較大壓力。地方政策精細(xì)化調(diào)控將持續(xù)發(fā)力，根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整土地供應(yīng)量和出讓方式，防止土地市場(chǎng)過(guò)冷過(guò)熱。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年以來(lái)，土拍市場(chǎng)的一個(gè)變化體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)上，比如核心地段的土地和容積率低一些的土地供應(yīng)，這也與今年增加改善性住房需求的用地供應(yīng)相匹配。今年土地市場(chǎng)總體將朝著更加集中的方向進(jìn)行，主要集中在重點(diǎn)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

　　王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，2025年土拍市場(chǎng)將出現(xiàn)一系列變化和新的特征，如核心城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)較高、二三線(xiàn)城市分化加劇、政策調(diào)控精細(xì)化、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、開(kāi)發(fā)商投資策略調(diào)整、融資環(huán)境變化、市場(chǎng)參與者多元化、智能城市與綠色建筑發(fā)展、土地出讓方式創(chuàng)新以及市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)。這些變化將共同推動(dòng)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展并滿(mǎn)足不同層次的住房需求。