一線城市止跌回穩(wěn)信號(hào)明顯 “小陽(yáng)春”值得期待

　　2024年樓市企穩(wěn)收官：四季度新房銷售扭轉(zhuǎn)下滑態(tài)勢(shì)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張敏

　　在去年三季度末以來(lái)的一系列穩(wěn)樓市政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于以市場(chǎng)回穩(wěn)、預(yù)期提振的狀態(tài)迎來(lái)2024年的收官。

　　1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)新建商品房銷售面積9.7億平方米，銷售額9.7萬(wàn)億元，同比分別下降12.9%和17.1%。最近三年(2022年至2024年)，新房銷售規(guī)模迎來(lái)三連降。但與去年年初時(shí)相比，年末的降幅已大幅收窄。

　　其中，去年末出現(xiàn)的樓市翹尾行情，明顯促進(jìn)了市場(chǎng)回穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義透露，去年四季度，新建商品房銷售面積和金額都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

　　房?jī)r(jià)方面，自去年10月以來(lái)，一線城市的二手房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲，新房?jī)r(jià)格則于去年12月出現(xiàn)近一年多來(lái)的首次上漲。

　　在當(dāng)日的新聞發(fā)布會(huì)上，康義將近期的樓市總結(jié)為“積極變化增多，市場(chǎng)信心在逐步提振”。

　　他還指出，隨著存量政策和增量政策的有效落實(shí)，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)改善。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化還沒(méi)有完成，剛需和改善性住房需求還有潛力，更多安全舒適、綠色智慧的好房子的需求還會(huì)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式也將逐步的構(gòu)建，這有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　一線城市止跌回穩(wěn)信號(hào)明顯

　　近些年，隨著房地產(chǎn)業(yè)邁過(guò)供需平衡點(diǎn)，新房市場(chǎng)的體量也在沖高后逐年回落。

　　2021年，全國(guó)新建商品房銷售面積、銷售額分別達(dá)到18億平方米、18萬(wàn)億元的歷史性高點(diǎn)。但隨后三年，這一規(guī)模不斷下滑，到2024年降至9.7億平方米、9.7萬(wàn)億元的水平。

　　2024年的樓市，整體出現(xiàn)低開高走的行情。開年以來(lái)，市場(chǎng)交易規(guī)模比上年同期有較大幅度的下滑。上半年的“517新政”出臺(tái)后，市場(chǎng)有所回溫，但并未形成持續(xù)性效果。

　　2024年9月26日的中央政治局會(huì)議明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。隨后，多個(gè)部門抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，取消了限購(gòu)、限售、限價(jià)和普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，降低住房貸款首付比例、存量貸款利率以及換購(gòu)住房的稅率，合力打出一套政策組合拳。各地也因城施策，推出多項(xiàng)政策措施。

　　受此影響，市場(chǎng)于去年第四季度以來(lái)實(shí)現(xiàn)持續(xù)回溫。

　　康義表示，去年第四季度，新建商品房銷售面積和金額都實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市銷售情況看，12月當(dāng)月新建商品房銷售面積、銷售額同比分別增長(zhǎng)了0.3%、4.1%。

　　在成交量的支撐下，價(jià)格也出現(xiàn)止跌。去年12月，70個(gè)大中城市中有23個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，有9個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲。

　　在本輪市場(chǎng)回溫中，一線城市的引領(lǐng)作用較為明顯。

　　2024年12月，一線城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，這是從2023年6月以來(lái)的首次上漲；二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上漲。

　　同期，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為持平，三線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)四個(gè)月環(huán)比降幅收窄。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月總體持續(xù)向上趨勢(shì)，尤其是二手房?jī)r(jià)格向上的同時(shí)，伴隨著成交量保持高位，體現(xiàn)出明確的“止跌回穩(wěn)”信號(hào)。

　　張波指出，從安居客線上的數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年四季度二手房找房熱度同比上升了50%。一線城市中，北上表現(xiàn)的尤為明顯。二線城市也呈現(xiàn)出點(diǎn)狀復(fù)蘇格局，廈門、武漢、成都、天津等城市二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

　　“小陽(yáng)春”值得期待

　　市場(chǎng)交易層面的回溫，加之一系列金融支持政策的推出，使房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金流得到改善。2024年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金10.8萬(wàn)億元，同比下降17.0%，降幅為去年以來(lái)最低。

　　2024年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.78，為當(dāng)年最高。

　　但值得注意的是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存周期中，投資并未完全恢復(fù)。去年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10.0萬(wàn)億元，同比下降10.6%，跌幅擴(kuò)大。新開工面積、施工面積、竣工面積等指標(biāo)的跌幅同樣有所擴(kuò)大。

　　好消息在于，樓市量?jī)r(jià)表現(xiàn)的持續(xù)改善，正在潛移默化地影響預(yù)期。

　　康義表示，去年12月份，對(duì)70個(gè)大中城市開展的月度房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅價(jià)格保持穩(wěn)定或者上漲的受訪從業(yè)人員占比69.3%，比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　他還指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的改善。12月份，建筑業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)比上月回升1.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月回升。同期，限額以上單位家具類商品零售額同比增長(zhǎng)8.8%，連續(xù)四個(gè)月正增長(zhǎng)；建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)0.8%，連續(xù)兩個(gè)月增長(zhǎng)。

　　在實(shí)現(xiàn)了去年末的翹尾行情后，此輪樓市行情的可持續(xù)性值得關(guān)注。其中，春節(jié)樓市及其后的“小陽(yáng)春”期間，市場(chǎng)表現(xiàn)最為關(guān)鍵。

　　張波表示，成交量是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，只要春節(jié)后二手房成交量依然處于榮枯線之上，市場(chǎng)的熱度就能保持。從目前態(tài)勢(shì)來(lái)看，春節(jié)后熱點(diǎn)一線城市的“小陽(yáng)春”是值得期待的，如果在節(jié)后政策可以適當(dāng)助力，“小陽(yáng)春”的確定性就會(huì)更強(qiáng)。

　　“2025年是樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵之年�！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，今年一季度，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)季節(jié)性的反彈，即由返鄉(xiāng)置業(yè)、年后返城、春節(jié)前后結(jié)婚等帶來(lái)的需求反彈。這將對(duì)銷售穩(wěn)定形成支撐。

　　李宇嘉表示，在存量政策應(yīng)出盡出的情況下，下一步市場(chǎng)期待增量政策盡快落地，通過(guò)推動(dòng)存量盤活、去庫(kù)存、城中村改造等，給交易帶來(lái)源頭活水。更關(guān)鍵的是，當(dāng)前樓市在售、在建庫(kù)存壓力較大，增量政策能否推動(dòng)庫(kù)存去化，是2025年樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。