政策持續(xù)加力，2025年房地產(chǎn)尋找新均衡點

　　政策持續(xù)加力，2025年房地產(chǎn)尋找新均衡點

　　作者：亓寧 

　　“地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)有效弱化，目前相關(guān)風(fēng)險總體處于收斂狀態(tài)�！�

　　房地產(chǎn)復(fù)蘇節(jié)奏和風(fēng)險化解進展仍然備受關(guān)注。1月13日，央行行長潘功勝在第十八屆亞洲金融論壇開幕式致辭中就房地產(chǎn)金融政策和市場運行情況等重磅發(fā)聲。

　　回顧2024年，從1月官宣建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，到“9·24”新政陸續(xù)落地，房地產(chǎn)金融政策整體進一步寬松，支持力度明顯加大。但政策效果的顯現(xiàn)需要一個過程。隨著中央首次定調(diào)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，加上上年低基數(shù)影響，2024年9月以來房企融資已有邊際回暖跡象。另有第三方調(diào)研報告顯示，去年12月居民購房信心已有一定改善，置業(yè)節(jié)奏有所加快。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心提示，債務(wù)展期背景下，房企償債壓力將部分轉(zhuǎn)移至2025年，年內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模將達5257億元。業(yè)內(nèi)普遍認為，嚴控增量、優(yōu)化存量仍是今年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重點，已出臺政策的有效落地、房企自身積極自救仍是關(guān)鍵。

　　房地產(chǎn)金融政策持續(xù)加力

　　“中國政府已采取一系列措施，有效弱化地方債務(wù)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險，目前相關(guān)風(fēng)險總體處于收斂狀態(tài)�！痹诘谑�八屆亞洲金融論壇上，潘功勝結(jié)合前期中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于2025年經(jīng)濟工作的相關(guān)部署談到，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近三十年的長周期繁榮，經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點。

　　他進一步回憶說，我們從供需兩端綜合施策，取消大中城市的限制性政策，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，優(yōu)化相關(guān)稅收政策等，加上經(jīng)營主體通過調(diào)整經(jīng)營策略、債務(wù)重組等方式進行的自我修復(fù)，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險水平已大幅弱化，市場成交水平總體改善。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年10月以來，30個大中城市商品房銷售面積連續(xù)3個月環(huán)比增長，連續(xù)兩個月同比增長。與此相對應(yīng)的是，隨著一攬子增量政策的密集出臺和落地，社會預(yù)期和市場信心已有邊際改善，一個印證數(shù)據(jù)是居民部門中長期貸款的回暖。

　　銷售端的持續(xù)改善需要一個過程，多數(shù)房企短期內(nèi)緩解債務(wù)壓力的主要方式仍是“借新還舊”，融資層面的政策效果也因此備受關(guān)注�；仡�2024年以來，相關(guān)部門的政策部署持續(xù)加力，其中房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的建立、“9·24”新政的推出被視為供給端和需求端的重要政策突破。

　　具體來看，2024年1月上旬，住建部與金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，要求各地級及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負責(zé)同志擔(dān)任組長，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。同月下旬，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，對經(jīng)營性物業(yè)貸款松綁，貸款用途、貸款主體、貸款額度等條件都有進一步放寬。

　　此后，各地迅速進入政策推進落實階段，多數(shù)城市在年內(nèi)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，把合規(guī)的房地產(chǎn)項目納入“白名單”，推動金融機構(gòu)加大融資支持力度。金融監(jiān)督管理總局日前召開的2025年監(jiān)管工作會議提到，2024年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元。

　　2024年9月24日，央行在國新辦新聞發(fā)布會上宣布多項重磅政策，包括降準、政策利率下調(diào)、存量房貸降息、二套首付比例降低、提高再貸款資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等。之后召開的政治局會議首次提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，并提出商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。中央經(jīng)濟工作會議也首提“穩(wěn)住樓市股市”，強調(diào)持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，連續(xù)釋放穩(wěn)樓市的強烈信號。

　　“9·24”之后，央行、財政部等陸續(xù)對盤活存量的支持舉措和工具作出具體部署。其中，央行正式宣布了允許政策性銀行、商業(yè)銀行向有條件的企業(yè)發(fā)放貸款，收購存量土地，人民銀行為此提供必要的再貸款支持，且將保障性住房再貸款支持比例由60%提升至100%。財政部則明確表示，支持專項債券回收閑置存量土地、新增土地儲備。

　　房企融資略有回暖

　　相對于政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的短期債務(wù)壓力可能面臨更大挑戰(zhàn)。

　　從房企到位資金來看，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年1~11月，房企到位資金為9.66萬億元，同比下降18%，延續(xù)了2022年以來的下降態(tài)勢，不過降幅較1~10月收窄1.2個百分點。

　　其中，受城市融資協(xié)調(diào)機制“白名單”、經(jīng)營性物業(yè)貸、“金融16條”等融資政策提振，國內(nèi)貸款和自籌資金占比提升，但銷售下滑對房企資金面的影響仍在，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占比均下降。

　　2024年1~11月，房企到位的國內(nèi)貸款資金為1.35萬億元，同比下降6.2%，降幅較1~10月收窄0.2個百分點，占比14%，比上年同期提升1.8個百分點。自籌資金為3.47萬億元，同比下降11%，降幅較1~10月擴大0.5個百分點，占比35.9%，比上年同期提升3個百分點。

　　同期，房企收到的定金及預(yù)收款為2.96萬億元，同比下降25.2%，降幅較1~10月有所收窄，但占比(30.7%)比上年同期下降了3.1個百分點；個人按揭貸款為1.39萬億元，同比下降30.4%，降幅也較1~10月收窄，占比(14.4%)則比上年同期下降了2.7個百分點。

　　非銀融資方面，在海外債發(fā)行持續(xù)偏冷的情況下，信用債依然是房企融資的絕對主力。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，其中信用債(3448.5億元)、海外債、ABS融資同比分別下降18.5%、69.5%、13.6%。而從典型房企情況來看，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，歷年65家典型房企2024年融資總量為4629億元，同比下降了31%。

　　好消息是，從單月來看，9月以來，在上年低基數(shù)影響下，債券融資總額單月同比連續(xù)回正，房企融資略有回暖。在融資結(jié)構(gòu)方面，央國企占比較上年進一步提升2.5個百分點超過90%，達到91.3%，混合所有制和民營房企融資占比降至10%以下，為8.7%。

　　“當前，信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對有限。9月，央行在發(fā)布會上提出，將‘金融16條’政策由2024年底延長至2026年底。支持民營房企發(fā)債融資仍將持續(xù)實施，有助于企業(yè)豐富融資渠道，特別是隨著房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)，部分聚焦核心城市、經(jīng)營穩(wěn)健的房企或?qū)⒙氏仁芤妫�因而獲得更豐富的資金支持�！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

　　嚴控增量、優(yōu)化存量仍是2025年工作重點

　　從債務(wù)規(guī)模來看，2024年房企債券到期規(guī)模達4828億元，而發(fā)行規(guī)模為2158億元，借新還舊償還到期債務(wù)仍有較大缺口�？硕�瑞研究中心提示，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下，2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模達5257億元，其中第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

　　此前已有不少出險房企積極自救，在債務(wù)重組、展期方面取得重要進展。近期，包括AMC(資產(chǎn)管理公司)在內(nèi)的金融機構(gòu)紓困舉措持續(xù)推進，例如，信達地產(chǎn)宣布與中國信達及鑫盛利保共同發(fā)起設(shè)立200億元的房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機遇投資，支持項目保交付和三大工程建設(shè)等。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，相較于過往實踐以“救項目”為主，此次紓困基金釋放了較為明顯的“救房企”信號，有助于促進問題房企加速化險。

　　潘功勝在亞洲金融論壇上提到，中央已經(jīng)明確，地方政府專項債券可用于回收閑置存量土地、新增土地收儲和收購存量商品房，這將進一步加快房地產(chǎn)市場去庫存，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。日前召開的國新辦新聞發(fā)布會上，財政部有關(guān)負責(zé)人再次明確，在2025年新增發(fā)行的專項債額度內(nèi)，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為，嚴控增量、優(yōu)化存量仍是2025年的工作重點。對房企而言，仍需抓住政策機會積極自救。劉水建議，房企應(yīng)積極利用項目“白名單”機制、經(jīng)營性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進行存量債務(wù)展期、借新還舊。

　　克而瑞研究中心也建議，房企可積極嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。出險房企也要與金融機構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，同時對企業(yè)的土地儲備進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。