樓市政策再迎金融支持“組合拳” 市場(chǎng)信心有望提振

　　樓市政策再迎金融支持“組合拳” 市場(chǎng)信心有望提振

　　9月24日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在發(fā)布會(huì)上表示，將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　同時(shí)，將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

　　潘功勝還表示，將延長(zhǎng)“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策的有效期限，從2024年12月31日延長(zhǎng)到2026年的12月31日。作為融資制度改革重要抓手的“白名單”機(jī)制，也將深入推進(jìn)。

　　此外，在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

　　這是上半年的“517新政”后，最大力度的一套樓市政策“組合拳”。

　　今年以來(lái)，樓市政策繼續(xù)保持高密度的出臺(tái)節(jié)奏，相關(guān)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)邊際改善，但市場(chǎng)始終未能進(jìn)入升溫通道。如今，時(shí)間即將進(jìn)入第四季度，業(yè)界對(duì)傳統(tǒng)的“銀十”行情和年末“翹尾”行情頗有期待。短期的市場(chǎng)信心提振，成為當(dāng)務(wù)之急。

　　在此背景下，這套“組合拳”的短期目標(biāo)十分明確。其釋放的中長(zhǎng)期信號(hào)，也值得關(guān)注。

　　銷售、融資同時(shí)發(fā)力

　　此輪調(diào)整中，存量房貸利率的下調(diào)最受關(guān)注。

　　中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年8月，全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%。整體來(lái)看，8月房貸平均利率在3.3%左右。

　　相比之下，當(dāng)前存量房貸平均利率在3.92%左右。兩者相差60多個(gè)基點(diǎn)。

　　按照最新政策，若存量房貸利率再降低50個(gè)基點(diǎn)，其與增量房貸的平均利差將明顯縮減。存量購(gòu)房者的還貸壓力也將有所減輕。

　　同策研究院指出，此次調(diào)整能夠降低已購(gòu)房人群的按揭貸款壓力，尤其是高點(diǎn)入手的這部分購(gòu)房者。按照貸款總額200萬(wàn)元、貸款30年計(jì)算，每年節(jié)約的房貸利息約1萬(wàn)元左右。

　　該機(jī)構(gòu)表示，這不僅支撐了改善性需求的釋放，同時(shí)還能應(yīng)對(duì)消費(fèi)疲軟，提高居民的潛在消費(fèi)能力。但值得關(guān)注的是，央行給出的是一種指引，并非強(qiáng)制要求，商業(yè)銀行能否全面執(zhí)行還值得繼續(xù)關(guān)注。

　　58安居客研究院院長(zhǎng)張波也表示，存量房貸利率下調(diào)，對(duì)于二套存量貸款更為有利。去年存量房貸利率的調(diào)整就未涉及二套房，加之本輪調(diào)整中不少城市二套房的利率已經(jīng)明顯下調(diào)，因此這部分利率存在更大的可調(diào)整空間。但具體還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細(xì)則。

　　二套房最低首付比例的下降也備受關(guān)注。繼“517新政”將該水平降至25%后，此次再度下降10個(gè)百分點(diǎn)，并與首套房最低貸款利率拉平。

　　機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，這對(duì)于改善性需求的釋放是較大的利好，也是應(yīng)對(duì)需求結(jié)構(gòu)變化的重要舉措。在重點(diǎn)一二線城市，改善性需求已成為當(dāng)前市場(chǎng)的主流。

　　張波表示，此舉體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)于各類自住性買房需求的保護(hù)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)有望不斷走出低谷，市場(chǎng)復(fù)蘇的力度或不斷增強(qiáng)。

　　“降低二套首付比例，也預(yù)示著房?jī)r(jià)當(dāng)下已經(jīng)處于底部。”張波說(shuō)，較低的首付比例通常意味著購(gòu)房者需要承擔(dān)更高的杠桿率，如果房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大幅下行，將會(huì)直接影響到購(gòu)房者還本付息，并進(jìn)一步加大金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，在實(shí)施這一政策時(shí)，說(shuō)明監(jiān)管部門對(duì)于當(dāng)下樓市的判斷較為清晰，尤其對(duì)于房?jī)r(jià)層面的長(zhǎng)期預(yù)期更為明確。

　　除了銷售端的發(fā)力外，延長(zhǎng)“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策的有效期限，則體現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)主體的關(guān)注。

　　其中，“金融16條”出臺(tái)于2022年11月，旨在全方位為房地產(chǎn)業(yè)提供金融支持。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款新規(guī)出臺(tái)于2024年1月，有條件地允許房企使用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還債務(wù)，來(lái)拓寬融資渠道。

　　北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過(guò)去幾年來(lái)，這兩項(xiàng)政策對(duì)保障房企現(xiàn)金流安全、平穩(wěn)度過(guò)市場(chǎng)調(diào)整期起到了積極作用。但整體來(lái)看，企業(yè)的資金鏈仍然面臨著較大的壓力。因此，政策的延期也順理成章。

　　他表示，按照同樣的邏輯，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資“白名單”制度的推進(jìn)也在預(yù)期之內(nèi)。且作為房地產(chǎn)融資制度改革的重要抓手，“白名單”制度有望成為中長(zhǎng)期的主要模式。

　　有望提振市場(chǎng)信心

　　這套政策“組合拳”的推出，是上半年的“517新政”之后，最大力度的穩(wěn)樓市措施。

　　今年5月17日，央行、金融監(jiān)管總局宣布，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策。首套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例不低于25%。同時(shí)，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　此次調(diào)整后，個(gè)人購(gòu)房的最低首付比例和貸款利率均降至歷史低位。

　　此后，市場(chǎng)交易一度升溫，部分樓市數(shù)據(jù)指標(biāo)也出現(xiàn)邊際改善。但總體來(lái)看，市場(chǎng)并未進(jìn)入持續(xù)回暖的通道中。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—8月，全國(guó)新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬(wàn)億元，下降23.6%。同期，房地產(chǎn)投資、開(kāi)竣工、房企到位資金等指標(biāo)繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

　　本月以來(lái)，樓市表現(xiàn)繼續(xù)平淡，傳統(tǒng)“金九”成色不足。除上海等少數(shù)城市外，整體市場(chǎng)的需求仍然相對(duì)乏力，難以對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)支撐。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀樓市數(shù)據(jù)時(shí)，多次使用“調(diào)整期”對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行定調(diào)。業(yè)界則不斷呼吁，出臺(tái)新一輪的刺激政策。

　　事實(shí)上，9月末是樓市政策密集出臺(tái)期。梳理過(guò)往的樓市調(diào)控歷程發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，有過(guò)多次出臺(tái)重磅政策的先例。其中，2010年、2016年國(guó)慶前夕，監(jiān)管部門推出了對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行降溫的舉措；2014年、2022年及2023年同期，政策則以鼓勵(lì)需求、刺激交易為主。

　　機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，此次監(jiān)管部門推出樓市政策“組合拳”，是對(duì)社會(huì)預(yù)期的積極回應(yīng)。但相較于技術(shù)調(diào)整空間，政策的效果將主要體現(xiàn)在信心提振、情緒修復(fù)層面。

　　同策研究院表示，政策對(duì)于預(yù)期和信心的影響要遠(yuǎn)大于實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容，令居民看到國(guó)家通過(guò)金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展及提振房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度和導(dǎo)向，增加對(duì)房地產(chǎn)的信心。

　　易居克而瑞也指出，房地產(chǎn)需求的恢復(fù)，本質(zhì)上仍取決于購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房成本和收益的比較預(yù)期，居民充分就業(yè)和收入水平的提升才是市場(chǎng)企穩(wěn)的核心支撐。故而還需要財(cái)政政策配合發(fā)力，創(chuàng)造投資消費(fèi)和就業(yè)，才會(huì)讓貨幣政策找到“著力點(diǎn)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　隨著政策預(yù)期的兌現(xiàn)，下一步，政策的落地情況同樣值得關(guān)注。除了金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行細(xì)則外，將有更多“城市版”政策出臺(tái)。由于部分一二線城市的調(diào)控政策仍有優(yōu)化空間，其措施也頗受期待。

　　近期，已有部分城市釋放積極信號(hào)。

　　9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布，強(qiáng)調(diào)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等。

　　22日，無(wú)錫市召開(kāi)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)投資促消費(fèi)工作推進(jìn)會(huì)強(qiáng)調(diào)，抓緊出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)化政策。

　　前述房企人士表示，樓市政策的窗口期再度開(kāi)啟，市場(chǎng)的短期機(jī)會(huì)也將到來(lái)。按照慣例，房企將在營(yíng)銷中積極布局，今年第四季度，市場(chǎng)有望出現(xiàn)供需兩旺的行情。