美國抵押貸款利率已經(jīng)松動，美聯(lián)儲降息能否令樓市升溫

　　美國抵押貸款利率已經(jīng)松動，美聯(lián)儲降息能否令樓市升溫

　　高雅

　　根據(jù)抵押貸款融資巨頭房地美公司(Freddie Mac)最新數(shù)據(jù)，美國30年期標準固定抵押貸款的平均利率已下降至6.35%，是2023年5月以來的最低值。

　　過去一年多時間里，居高不下的房貸利率，令美國房地產(chǎn)市場形成了一種“鎖定效應”——以低房貸利率持有房產(chǎn)的賣家，缺乏進入市場置換房屋的動力，買家也不愿付出更高的月供，因此進入觀望狀態(tài)。利率的高低牽扯著買賣雙方的神經(jīng)，美國房地產(chǎn)市場對降息“翹首以盼”。

　　近日，多位美聯(lián)儲決策者相繼暗示，美聯(lián)儲正準備開啟降息周期。自2023年7月以來，美聯(lián)儲的基準借貸利率維持在5.25%~5.50%區(qū)間。市場預期，美聯(lián)儲大概率將在9月17日至18日的議息會議上降息25個基點。

　　牛津經(jīng)濟研究院首席美國經(jīng)濟學家豪滕(Nancy Vanden Houten)對第一財經(jīng)記者預測，較低的利率將對房屋銷售提供一些支持�！笆聦嵣希�我們不必等到實際的降息開始，僅僅對降息的預期已經(jīng)推動了包括抵押貸款利率在內(nèi)的利率下跌。自7月初以來，30年期抵押貸款利率已經(jīng)下降了60個基點�！彼�稱，“我們預計，隨著美聯(lián)儲全面啟動降息，利率將進一步下調(diào)。我們的預測是在9月份首次降息25個基點，之后每隔一次會議將再次降息25個基點�！�

　　過去三年間美國30年房貸利率變化(來源：房地美)

　　能否讓美國樓市升溫

　　豪滕認為，較低的利率將吸引買家和一些賣家回到房地產(chǎn)市場�！安贿^，老實說，我有點驚訝于目前看到的抵押貸款利率下降并沒有帶來更多買家進入市場的現(xiàn)象，尤其是最近公布的待售房屋銷售數(shù)據(jù)下滑反映了這一點�！焙离�說道。

　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(NAR)的數(shù)據(jù)，7月份待售房屋銷量下降了5.5%，待售房屋指數(shù)跌至歷史新低，而市場普遍預期為小幅增長。與此同時，待售房屋供應量卻在增加，今年7月的數(shù)值達到2020年10月以來的最高水平。

　　豪滕分析，這背后可能有幾個原因，一是潛在買家因為勞動力市場不如以往強勁而更加謹慎，二是盡管利率下降，但房價仍然處于高位，許多家庭，尤其是首次購房者依然難以負擔。此外，美國8月份生效的房地產(chǎn)經(jīng)紀人傭金的新規(guī)則可能也產(chǎn)生了影響，由于新規(guī)則將降低買賣雙方的傭金成本，一些交易可能從7月推遲到8月。

　　美國首都華盛頓特區(qū)的長榮地產(chǎn)(Evergreen Properties)副總經(jīng)理陳宏明也觀察到，從公司業(yè)務覆蓋的美國弗吉尼亞州、馬里蘭州和華盛頓特區(qū)一帶狀況來看，“待售房屋成交的日期的確有所延長，此前房子一上市，很快就會有非常多的報價�，F(xiàn)在，情況則發(fā)生了些許改變，略有降溫”。但他認為，9月中旬美聯(lián)儲潛在的降息對房地產(chǎn)市場將起到加溫和利多的作用，“無論降幅，都會影響房貸利率”。

　　對于降息影響，總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI(Juwai IQI)集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里(Kashif Ansari)告訴第一財經(jīng)記者，如果美聯(lián)儲在9月份降息25-50個基點，可以預期30年期抵押貸款利率會相應下降。從歷史上看，這種利率下調(diào)會導致抵押貸款利率下降，但具體影響可能會有所不同。“未來3到6個月內(nèi)，我們可能會看到30年期抵押貸款利率降至6%或更低�！彼�預測。

　　紐約明星地產(chǎn)經(jīng)紀公司Serhant經(jīng)紀人Amy Wang對第一財經(jīng)記者表示：“利率降低會刺激很多人來買房，特別是100萬美元以下的房產(chǎn)。(紐約)本來就是比較熱的市場，利率下調(diào)還是很有幫助的，非豪華房產(chǎn)尤其會受到影響。至于豪華房產(chǎn)市場所受影響反而沒那么大，因為高凈值人群大多是全現(xiàn)金買家�！�

　　能否提振建筑商信心

　　安薩里認為，雖然降低抵押貸款利率將降低借貸成本、刺激需求，但從供應側(cè)來看，影響更為復雜。“由于現(xiàn)有低利率抵押貸款的鎖定效應，許多房主可能仍不愿出售房產(chǎn)。所以雖然需求可能會增加，但供應方面可能不會馬上有多大變化。就算有些房主終于決定將房子上市，但通常是為了置換，對市場供應量不會有太大影響。”他說，“這樣一來，房價在今明兩年將繼續(xù)上漲，但幅度會趨緩�！�

　　“目前，我們在市場上的預期是，房價會繼續(xù)上行。盡管隨著冬天的臨近，房價漲幅趨緩，但由于房源少，我們感覺房價還會上漲。如果降息，這會促進買家更踴躍地購房。”Amy Wang舉例，“我們剛簽合約的客戶都很高興，因為他們在申請貸款時趕上了降息。能鎖定低利率的人都很開心，這極大地增長了他們的購買能力�！�

　　豪滕也認為，庫存增加和抵押貸款利率降低將支持2024年剩余時間的房屋銷售增長，“我們預計，隨著年底臨近，較低的利率將支持房屋銷售的增加。此外，房屋供應量的增加可能對房價產(chǎn)生一定的下行壓力，這也會促進銷售增長�！�

　　但她補充說：“抵押貸款申請的最新數(shù)據(jù)表明，我們的前景存在一些下行風險。8月份的抵押貸款利率已降至6.5%以下，但當月抵押貸款購買申請仍下降了2%以上，這表明較低的利率和增加的供應量仍不足以提振房屋銷售�！�

　　長期來看，安薩里分析說，造成房價高企的其他因素并沒有發(fā)生變化，包括有限的住房庫存、嚴格的建房規(guī)劃限制、對獨棟住宅的偏好和人口增長。

　　盡管供應不足，當前，美國建筑開放商的熱情仍然不高。據(jù)牛津經(jīng)濟研究院援引的美國7月的建筑支出數(shù)據(jù)，7月份美國單戶住宅建設環(huán)比下跌1.9%，為2022年底以來最大的月度跌幅。牛津經(jīng)濟研究院預計，第三季度實際住宅投資將以4.8%的年化速度下滑。

　　安薩里表示：“這受到高建筑成本、監(jiān)管障礙、市場不確定性和融資挑戰(zhàn)的影響。這些因素疊加成為新建住宅項目不太有利的環(huán)境，使建筑商對新住宅的開工更加謹慎。美國的建筑商至今沒有完全擺脫2008年金融危機房價大跌的陰影。我們相信利率下調(diào)后建筑商信心會稍有改善�！�