二手房業(yè)主再陷兩難，有人割肉止損，有人硬抗等待

　　二手房業(yè)主再陷兩難，有人割肉止損，有人硬抗等待

　　自從年初決定賣房后，張辛一直為此而困擾，因為不降價根本“賣不動”。張辛在河北老家有套“老破小”二手房，掛牌價不算高，對外標(biāo)70萬。房源雖然舊，但交通方便、配套齊全，她本以為很快能出手，但這件事似乎沒那么容易。

　　“50萬賣嗎？”有買家上來就砍價20萬，讓張辛大為震驚。這半年來，類似場景屢屢上演，中介都幾次讓她降價。張辛本來不以為意，但數(shù)月過去，賣房一事毫無進展，她的心態(tài)也動搖了，“如果五六十萬有人要，就趕緊出了吧�！�

　　上述場景，在當(dāng)下的二手房市場并不鮮見。不管是一線城市高總價房源，還是二三線低總價房源，想要快點出售，降價似乎是躲不開的路。買賣雙方心態(tài)也在拉鋸，業(yè)主不想大幅割肉，購房者也在等待“更低點”，交易市場陷入慢節(jié)奏。

　　機構(gòu)最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，8月份重點城市二手房市場成交有所走弱，進入樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”，市場熱度未顯著提振，二手房掛牌量也維持在高位。今年來多輪政策的效應(yīng)正在減弱，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，后續(xù)政策繼續(xù)調(diào)整支持具有必要性。

　　焦慮的二手房業(yè)主

　　二手房交易市場，已是當(dāng)下樓市的“主戰(zhàn)場”。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年1～7月份，中國25個代表城市新房和二手房累計總成交套數(shù)同比有所下降，其中二手房成交量占比進一步提升至64.1%。

　　二手房市場體量大、成交占比超六成，更重要的是，當(dāng)下不少二手房業(yè)主“賣舊”是為了“買新”，二手房成交與否，關(guān)系著整個置換改善鏈條的運轉(zhuǎn)。

　　但是，如今不管在哪個地方，要迅速賣掉一套二手房絕非易事。一個很重要的原因是，二手房市場整體存量規(guī)模大，且有城市掛牌量還在上升，無形中增加了出售難度。

　　據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2024年8月14個重點城市二手住宅掛牌量高達226萬套，雖然環(huán)比微幅下降1.21%，但同比上升幅度達到12.3%。

　　從各城在售掛牌量來看，8月重點14城中，有4個城市在售掛牌量環(huán)比上升，其中南京、成都、上海在售掛牌量上升幅度位居前三，分別為2.7%，1.8%，1.2%。

　　從去化周期看，2024年8月重點城市的二手房去化周期為20.1個月，環(huán)比下降11%，但同比上升8.5%，去化周期仍然高于2023年8月以前水平。

　　今年以來，樓市政策端已有多輪支持政策，部分重點城市二手房成交也受到了提振，但從市場存量看，整體掛牌量還未明顯下降，存量房源仍有大量待消化。

　　比如杭州，近日當(dāng)?shù)匾虼罅看涡路可霞堋捌瓢l(fā)”，即掛牌價低于新房買入價而受到關(guān)注。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月杭州市區(qū)二手住宅成交均價27628元/平方米，環(huán)比下滑5.5%，同比下降7.4%；新增二手房掛牌量則環(huán)比上漲5%。

　　再如北京，隨著新政影響逐漸減弱，8月當(dāng)?shù)囟�手房市場重回平穩(wěn)區(qū)間。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，8月北京二手房掛牌房源總量和7月相比微漲0.3%，二手房庫存量止跌回升。

　　“當(dāng)下二手房掛牌量持續(xù)高企，部分賣家可能出于對未來市場預(yù)期的擔(dān)憂，或個人資金需求的壓力，選擇將房源掛牌上市，希望通過市場盡快出售，以避免未來不確定性帶來的風(fēng)險�！摈朐u居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪告訴第一財經(jīng)。

　　另一方面，由于當(dāng)前購房環(huán)境較為寬松，“以舊換新”“認(rèn)房不認(rèn)貸”疊加首套房利率首付更低等利好政策的催化，居民“賣舊買新”意愿增加，掛牌量隨之上升。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，當(dāng)下北上廣深等11個核心城市中，業(yè)主掛牌賣房的動機主要包括賣房置換、套現(xiàn)持幣、看跌房價避險、投資止損、還不起貸款、變現(xiàn)還債等。

　　其中，半數(shù)以上業(yè)主賣舊仍會買新，11個城市置換客群占比達到52%，置換仍然是二手房業(yè)主賣房的主要動機。套現(xiàn)持幣、看跌房價避險、投資止損分列賣房動機的二三四位，占比分別達到16%、12%、9%，主要以將房產(chǎn)變現(xiàn)為目的。

　　還有少部分人因經(jīng)濟壓力，比如還不起貸款、變現(xiàn)還債等而賣房，不過占比分別都僅為4%，顯示居民端負(fù)債壓力和整體房貸斷供風(fēng)險可控。剩余3%比例則因為離婚財產(chǎn)分割、更換居住地、稅務(wù)規(guī)劃需要等原因出售現(xiàn)有住房。

　　不管是何原因，高企的二手房掛牌量，都讓持有“老破小”的業(yè)主賣房更難了。

　　“想賣房躲不開降價”

　　“現(xiàn)在這個行情，想賣房降到位就完事了，你不降同小區(qū)有人降�！�

　　談起今年的二手房市場，河北當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)中介表示，現(xiàn)在整體市場是買方市場，一旦業(yè)主決定賣房，如果想快速出售，一定要把價格調(diào)整到同小區(qū)較低位，甚至所在區(qū)域水平的較低位，這樣才能吸引來看房的人，否則難有人問津。

　　降價是為了快速出售房源，但這讓二手房業(yè)主飽受困擾。如果想加快出售速度，就要降至小區(qū)低位，而這會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，不降價的業(yè)主將更被動。

　　這種現(xiàn)象并非孤例，一位上海業(yè)主表示，自己年初將房子正式掛牌，本以來幾個月就能賣掉，也看好了想要的新房。沒想到連續(xù)三個月，房子都沒有帶看，預(yù)訂的新房也急需資金，中介稱要想快點出售，最好降到小區(qū)有競爭力的價位，這讓她難以接受。

　　“不賣有資金壓力，賣了舍不得，更別說是低價賣�！边@是當(dāng)下不少業(yè)主的心聲。

　　從市場整體走向看，當(dāng)下二手房降價出售的趨勢，還未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2024年8月，百城二手住宅平均價格為14549元/平方米，環(huán)比下跌0.71%，已連續(xù)28個月環(huán)比下跌，同比跌幅為6.89%。

　　中指院研究副總監(jiān)徐躍進告訴第一財經(jīng)，目前，二手房市場整體仍延續(xù)“以價換量”的態(tài)勢，部分業(yè)主存在置換改善需求，趁市場低谷期進行住房改善；此外，部分業(yè)主預(yù)期房價將繼續(xù)下行，選擇出售房屋以優(yōu)化資產(chǎn)配置。

　　從房價漲跌城市數(shù)量看，8月，百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個，已連續(xù)5個月呈現(xiàn)百城二手房價格集體下跌狀態(tài)，即便一線城市也是如此。8月，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.72%。

　　今年以來，北京二手房市場成交出現(xiàn)回暖，除了政策利好刺激，一個很重要的因素是：價格降到位了。據(jù)安居客北京，2024年7月，北京二手房成交均價是5.4萬/平方米，價格已經(jīng)回到2016年的8～9月，較房價最高點則已累計下跌25%左右。

　　上述機構(gòu)表示，即便是二手房熱度最高的區(qū)域朝陽區(qū)，也未能幸免，高總價“老破小”正在加速下跌，某熱門小區(qū)去年3月一套一居室成交總價678萬，同戶型在今年7月成交為519萬，降幅度高達25%。另一高端熱盤去年有兩室一廳成交價763萬，今年7月同戶型低樓層成交價是535萬，跌價228萬，降幅度達30%。

　　曾經(jīng)的樓市“熱土”深圳，房價也有一定回落。深中房協(xié)表示，今年以來看似“穩(wěn)健修復(fù)”的二手房市場，除了政策利好的支撐外，相當(dāng)大一部分在于業(yè)主端對價格的讓步，“以價換量”成為支撐二手房市場月度相對“高位”的根本原因。

　　深中房協(xié)還稱，進入8月份以來，市場博弈烈度與強度明顯強于上半年，業(yè)主價格“讓步”幅度有進一步加劇趨勢，當(dāng)前二手房市場表面“穩(wěn)健”的基本盤仍不牢固。

　　等待政策進一步釋放

　　掛牌量居高不下、百城二手房價下跌，當(dāng)下的樓市急需一劑“強心劑”。

　　今年以來，樓市政策端出臺了數(shù)輪政策，涉及商貸利率、首付比、公積金貸款利率等多維度，致力于穩(wěn)需求、去庫存、穩(wěn)預(yù)期，二手房市場也因此受到一定提振。

　　民生證券表示，上半年一二手房成交面積同比均降，二手房市場表現(xiàn)優(yōu)于新房，其中二手房同比下滑8%，新房同比下滑38%，二手房同比降幅較小。

　　但進入八月份以來，政策效應(yīng)出現(xiàn)減弱，已是業(yè)內(nèi)共識。新房成交在短暫回溫后趨冷，二手房在季節(jié)性因素等影響下，成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)回落。

　　據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月重點14城二手住宅成交104433套，環(huán)比下降13.2%，同比上升19.27%；1～8月重點14城累計成交809818套，較去年同期微降0.6%。

　　“今年517新政后，二手房成交量出現(xiàn)明顯上升，尤其重點城市6、7月單月成交超12萬套。進入8月，政策效應(yīng)減退，重點城市單月成交量進入10萬套水平�！痹摍C構(gòu)稱，分城市來看，8月監(jiān)測的重點14城中，成交量環(huán)比均下跌。

　　以深圳為例，深圳中原研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，8月深圳一手住宅網(wǎng)簽2537套，環(huán)比下滑3.0%；二手住宅過戶3804套，環(huán)比下滑16.8%，二手成交套數(shù)為近6個月最低水平。除了政策效應(yīng)減淡，八月是傳統(tǒng)交易淡季，也影響了成交水平。

　　在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)前的樓市走向仍依賴于利好因素加持，“9月是歷年政策出臺的窗口期，且歷年多次出臺重磅新政，若新政力度不大且出臺時間延后，預(yù)計9月成交將繼續(xù)下滑�！摈朐u居住大數(shù)據(jù)研究院表示。

　　徐躍進表示，接下來可以期待的政策可能有：一是降息，2022年以來我國5年期以上LPR累計下調(diào)80bp，降息速度相對較慢，未來仍有降息空間；二是國企收儲政策優(yōu)化，截至8月底約有30城出臺了國企收儲房源征集公告，目前政策落地仍會面臨一定調(diào)整，政策細(xì)節(jié)有待優(yōu)化；三是北京、上海等核心城市限購政策有望放松。

　　關(guān)榮雪認(rèn)為，在對后續(xù)的政策期待上，一方面近期有消息稱降低存量房貸利率，允許轉(zhuǎn)按揭貸款，對刺激消費、降低存量客戶的房貸壓力均有一定積極作用，有利于提振市場信心；另一方面，由于目前購房需求、市場信心等都需要一定時間恢復(fù)，后續(xù)政策不僅要刺激需求，還需在改善居民就業(yè)收入等方面發(fā)力。

　　值得注意的是，對市場及政策的期待，讓部分二手房業(yè)主的信心有所回升。

　　麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月重點14城調(diào)價房源中，漲價房源占比7.3%，環(huán)比上升0.13個百分點，同比下降0.99個百分點。“重點14城市業(yè)主漲價信心上升，但重點50城仍呈現(xiàn)下跌局面，能級高的城市業(yè)主漲價信心高于三四線城市。”

　　作者：孫夢凡