去庫(kù)存“王炸”！一線城市開(kāi)啟“以購(gòu)代建”模式，京滬有望跟進(jìn)

　　去庫(kù)存“王炸”！深圳啟動(dòng)收購(gòu)商品房用作保障房，要求65平方米以下且優(yōu)先整棟，專家認(rèn)為“京滬后續(xù)有望跟進(jìn)”

　　甄素靜

　　8月7日，“深安居”微信公眾號(hào)發(fā)布關(guān)于收購(gòu)商品房用作保障性住房的征集通告。

　　通告稱，為積極構(gòu)建“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，遵循“市場(chǎng)化、法治化”和雙方自愿原則，深圳市安居集團(tuán)有限公司所屬企業(yè)擬開(kāi)展收購(gòu)商品房用作保障性住房工作。現(xiàn)向深圳市域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。

　　這是第二個(gè)開(kāi)啟“以購(gòu)代建”模式的一線城市。此前的5月30日，廣州增城政府公告，公開(kāi)征集廣州(新塘)至汕尾鐵路項(xiàng)目(新塘段)符合條件商品性安置房源報(bào)名，即向社會(huì)征集符合條件的住宅房源(房企)，再依照相關(guān)流程選定安置房源。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次深圳收購(gòu)庫(kù)存房源的操作，其標(biāo)準(zhǔn)和其他城市相似，總結(jié)起來(lái)是樓棟完整性、區(qū)位有優(yōu)勢(shì)、戶型匹配保障房要求、設(shè)施配套齊全、產(chǎn)證合規(guī)。這意味著，一線城市已經(jīng)開(kāi)啟了“以購(gòu)代建”模式，預(yù)計(jì)京滬后續(xù)也有望跟進(jìn)。

　　65平方米以下，優(yōu)先整棟或整單元未售項(xiàng)目

　　通告指出，征集范圍包括深圳市(不含深汕特別合作區(qū))范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目(房源)。

　　關(guān)于房源條件，包括位置合適，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢(shì)；戶型面積合適，原則上項(xiàng)目(房源)主力戶型面積應(yīng)滿足深圳保障性住房戶型、面積(65平方米以下)要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對(duì)完善等宜居條件；手續(xù)齊全，擬收購(gòu)項(xiàng)目須四證齊全，保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性，滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。

　　征集期限為自通告發(fā)布之日起至2024年10月31日。

　　官方下場(chǎng)收儲(chǔ)背后，是深圳新房市場(chǎng)較高的庫(kù)存壓力和較長(zhǎng)的去化周期，以及交易活躍度不及預(yù)期。

　　深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，深圳一手住宅可售套數(shù)為48974套。參考樂(lè)有家數(shù)據(jù)，截至2024年上半年，全市新房庫(kù)存面積為516萬(wàn)平方米，去化周期24.8個(gè)月。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)城市響應(yīng)國(guó)家關(guān)于存量盤(pán)活與增量?jī)?yōu)化的政策，這是自上而下貫徹執(zhí)行的體現(xiàn)。

　　不過(guò)，他也指出了政策實(shí)施過(guò)程中可能面臨的挑戰(zhàn)。首先，符合政府收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的保障性住房可能并不充足，新房大多數(shù)為大面積戶型，小面積戶型零散不成棟。其次，政府提出的收購(gòu)價(jià)格相對(duì)較低，可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的出售意愿。

　　李宇嘉提到，收購(gòu)價(jià)格是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，可能會(huì)低于同區(qū)商品房?jī)r(jià)格的五折。這樣的價(jià)格對(duì)于資金鏈緊張、面臨保交樓壓力的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能是一個(gè)吸引點(diǎn)。但同時(shí)，只有那些符合政府籌建保障房規(guī)定，面積、配套和區(qū)位都有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，才可能以較低價(jià)格被收購(gòu)。

　　京滬后續(xù)有望跟進(jìn)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳開(kāi)啟了“以購(gòu)代建”模式，而此前廣州的做法還是帶有一定特殊性的，因?yàn)槭翘囟��?xiàng)目下的“以購(gòu)代建”。但深圳是針對(duì)全市開(kāi)展的，示范效應(yīng)更強(qiáng)，更具有信號(hào)意義。深圳操作也意味著，一線城市已經(jīng)開(kāi)啟了“以購(gòu)代建”模式，預(yù)計(jì)京滬后續(xù)也有望跟進(jìn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市開(kāi)展此類工作具有更大優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楸Ｕ戏康氖袌?chǎng)消化能力很強(qiáng)。另外，一線城市資金狀況也不錯(cuò)，后續(xù)若是積極爭(zhēng)取3000億元“以購(gòu)代建”資金，那么此類收購(gòu)的節(jié)奏會(huì)加快。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，國(guó)家隊(duì)收房這個(gè)政策在推進(jìn)過(guò)程中，大家非常關(guān)心的主要原因是其可以直接改變當(dāng)下市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。當(dāng)下樓市最大的問(wèn)題是庫(kù)存問(wèn)題，想要去庫(kù)存，要么依賴個(gè)人購(gòu)房，要么依賴機(jī)構(gòu)購(gòu)房。

　　“現(xiàn)在看，推動(dòng)個(gè)人購(gòu)房的政策已經(jīng)出了很多，但整體效果并不完全樂(lè)觀�！睆埓髠�強(qiáng)調(diào)，所以政府推動(dòng)直接收購(gòu)，收購(gòu)存量住房用來(lái)作為保障房，政策本身可以說(shuō)是非常好地解決了當(dāng)下市場(chǎng)的一些難題。

　　“但這個(gè)政策最大的難點(diǎn)其實(shí)是資金來(lái)源，這決定了到底影響多大�！睆埓髠シ治稣J(rèn)為，以深圳的收購(gòu)條件來(lái)看，要求主力戶型65平方米以下，在深圳匹配難度或較高，所以這個(gè)政策的實(shí)際影響應(yīng)該不會(huì)大。

　　李宇嘉也表達(dá)了同樣看法，他認(rèn)為，由于符合條件的項(xiàng)目較少，且開(kāi)發(fā)商出售意愿不高，這一政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。他還強(qiáng)調(diào)，收購(gòu)政策的前提是保證資金平衡，以確保政策的可持續(xù)性和有效性。