加大商品房收儲力度，百城新房庫存連續(xù)多個月下降
2025年的中國樓市走向到底會如何？這是當前購房者和房地產(chǎn)上下游從業(yè)者十分關(guān)心的話題。
第一財經(jīng)記者注意到，蛇年新春伊始，多地已表態(tài)將加大存量商品房收儲力度，這對2025年的樓市去庫存來說是個實打?qū)嵉暮孟ⅰ?/p>
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，今年地方政府收儲商品房的力度會加大，資金支持力度也將加大。
而隨著收儲力度加大，樓市高庫存問題或?qū)⒅鸩降玫浇鉀Q，供求關(guān)系也將得到改善，市場將完成階段性調(diào)整，購房者信心也將得到恢復(fù)。
多地發(fā)布商品房收儲計劃
近日，遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《遼寧省加大存量商品房收購力度，進一步提升住房保障能力的若干措施》的通知，其中提出在2025年至2027年間，遼寧省將通過收購存量商品房方式，新增12萬套配租型保障性住房，此外還將收購一定數(shù)量的存量商品房用作配售型保障性住房和養(yǎng)老服務(wù)用房。
僅在2025年，遼寧省就計劃通過收購存量商品房的方式新增4.5萬套配租型保障性住房。
無獨有偶，近期重慶市人民政府辦公廳也印發(fā)了《重慶市推動經(jīng)濟持續(xù)向上向好若干政策舉措》，其中提到要推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，除了不再將市外人員購買普通住宅納入房產(chǎn)稅征稅范圍，該文件還特地提到“統(tǒng)籌安排保障性住房再貸款政策工具支持收購存量商品房”。
近日，廣東省財政廳公開《廣東省2024年預(yù)算執(zhí)行情況和2025年預(yù)算草案的報告》，其中提出，今年要運用好專項債券資金回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房。
部分地市也在春節(jié)后亮出了商品房收儲計劃，比如山東濰坊就在2月8日舉辦的全市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上宣布，將全力做好住房保障，加大保障性租賃住房建設(shè)和供給，新建住房6565套、完工3580套，收購1564套存量商品房用作配租型、配售型保障性住房。
2月10日，四川綿陽印發(fā)《綿陽市保障性住房收購管理辦法(征求意見稿)》，其中稱，綿陽市人民政府將選定兩家國有企業(yè)作為收購房源工作的實施主體，收購資金由收購主體自行籌集，支持收購主體申請中央和省、市財政補助資金，專項債，銀行貸款等。
春節(jié)后，國家開發(fā)銀行也公開發(fā)聲稱，將持續(xù)為加大保障性住房建設(shè)和供給提供中長期融資支持，該行還表示，2024年已重點支持了廣西、江蘇、河南、吉林、四川等地收購已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，帶動相關(guān)城市消化存量商品房近萬套。
據(jù)央視新聞報道，自2024年5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，至今年春節(jié)前，全國已有超過60個城市表態(tài)支持“收儲”工作，超32個城市發(fā)布存量房收儲細則，貴陽、長春、保定等10多個城市收購商品房項目落地，籌集保障性住房超過15萬套。
展望2025年，多地在蛇年春節(jié)前后亮出商品房收儲計劃或細則，對市場來說意味著什么？
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，今年商品房收儲力度會加大，“中央對房地產(chǎn)的定調(diào)很明確，是‘嚴控增量，優(yōu)化存量、提高質(zhì)量’，其中的關(guān)鍵是‘優(yōu)化存量’，存量盤活是今年非常重要的工作，力度肯定更甚于2024年”。
嚴躍進表示，今年對于商品房收儲的資金支持力度也將非常大，去年這方面已經(jīng)有一些專項資金，今年則有地方政府專項債用于收儲，資金保障更全面。
新房市場正逐步走出低谷
“國家隊”下場收儲商品房，毫無疑問主要是解決商品房的高庫存問題，此舉不僅有利于緩解庫存壓力，也有利于地方政府更高效地籌集保障性住房房源。
根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的匡算，目前廣義的房地產(chǎn)行業(yè)庫存規(guī)模超過了120億平方米。
這一數(shù)值來自于國家統(tǒng)計局公開的歷年土地累計成交建面和歷年商品房累計銷售面積之差——從2000年以來，全國累計出讓土地建面約380億平方米，累計銷售面積約為250億平方米。
而那些竣工未售、施工未售以及待開發(fā)土地，則被歸為房地產(chǎn)行業(yè)的廣義庫存，這還不包含已經(jīng)售出但無人居住的空置面積。
光是那些已經(jīng)賣出的土地但尚未開工的建設(shè)面積達到了53億平方米，這里面包含了閑置土地和新出讓未來得及開工的土地，據(jù)克而瑞測算，目前全國閑置超過三年的土地超過30億平方米。因此，除了支持地方政府收儲存量商品房，從去年下半年開始，中央也在要求地方政府使用專項債券資金收回存量閑置土地。
而收儲存量商品房，則更多影響著房地產(chǎn)的狹義庫存。業(yè)內(nèi)所稱狹義庫存量，簡單來說就是新房待售面積，主要指已批準預(yù)售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，可衡量市場中短期變化。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2024年年末，全國新建商品房待售面積為7.53億平方米，比上年末增長10.6%。
但是從2024年下半年以來，在包括“商品房收儲”等一系列精準政策落地的情況下，不少城市的新建商品住宅庫存規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)明顯下降。
上海易居房地產(chǎn)研究院近期報告指出，截至2024年四季度末，全國百城新建商品住宅庫存去化周期相比最高點減少了5.5個月，意味著去庫存周期迎來了拐點；全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模為45265萬平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少10.4%，目前已連續(xù)23個月呈現(xiàn)下降態(tài)勢，且12月份降幅首次為兩位數(shù)，說明庫存消化力度很大。
克而瑞數(shù)據(jù)則顯示，在其監(jiān)測的樣本城市中，庫存位列前五的鄭州、青島、佛山、東莞、南京在2024年末的狹義庫存均減少130萬平方米以上。
嚴躍進對記者表示：“展望2025年，各地將持續(xù)發(fā)力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，去庫存各項指標仍有優(yōu)化空間。收儲的直觀影響是盤活閑置存量，有助于促進房地產(chǎn)供求關(guān)系的平衡，有利于房價穩(wěn)定、市場向好發(fā)展�！�
克而瑞則預(yù)計，當前的新房市場正在逐步走出低谷，若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，核心城市房價有望全面趨穩(wěn)止跌。屆時行業(yè)長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調(diào)整，購房者信心也將得到恢復(fù)。
【編輯：王永樂】