新開(kāi)工面積已連降五年 樓市已步入消耗庫(kù)存周期

　　新開(kāi)工面積已連降五年 樓市已步入消耗庫(kù)存周期

　　作者：孫夢(mèng)凡

　　房地產(chǎn)行業(yè)步入“止跌回穩(wěn)”新階段，新房銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)轉(zhuǎn)好，歲末新房成交面積止跌，成交金額更是連續(xù)兩個(gè)月回正，更多城市還迎來(lái)了房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲。

　　行業(yè)新變局中，一個(gè)宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)值得關(guān)注：2024年全年，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積7.4億平方米，同比下降23%。自2020年以來(lái)，這已是行業(yè)新開(kāi)工面積連續(xù)下降的第5年。

　　行業(yè)新開(kāi)工收縮，有助于減輕市場(chǎng)供給壓力�？硕�瑞表示，得益于相關(guān)政策在供給側(cè)的努力，2024年行業(yè)庫(kù)存新增速度明顯放緩，全年新開(kāi)工面積僅為新房銷(xiāo)售面積(9.7億平方米)的四分之三，中期庫(kù)存持續(xù)回落，房地產(chǎn)已正式進(jìn)入去庫(kù)存周期。

　　新開(kāi)工面積連續(xù)走低

　　2024年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積73億平方米，同比下降12.7%；房屋新開(kāi)工面積7.4億平方米，同比下降23%，其中，住宅新開(kāi)工面積5.4億平方米，同比下降23.0%。房屋竣工面積7.4億平方米，同比下降27.7%。

　　梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年數(shù)據(jù)，過(guò)去十余年間，我國(guó)房屋新開(kāi)工面積經(jīng)歷了數(shù)次波動(dòng)。2014年和2015年兩年，該指標(biāo)為下降趨勢(shì)，2016年開(kāi)始逐年回升，一直到2019年達(dá)到高峰。此后從2020年開(kāi)始，我國(guó)新開(kāi)工面積持續(xù)下降，目前已連降五年。

　　具體而言，2019年高峰期，我國(guó)房屋新開(kāi)工面積227154萬(wàn)平方米，其中住宅新開(kāi)工面積167463萬(wàn)平方米。2020年，我國(guó)房屋新開(kāi)工面積微幅降至224433萬(wàn)平方米，住宅新開(kāi)工面積164329萬(wàn)平方米。2021年，房屋新開(kāi)工面積198895萬(wàn)平方米，住宅新開(kāi)工面積146379萬(wàn)平方米。

　　2022年，是近年來(lái)房屋新開(kāi)工面積降幅最大的一年，全年新開(kāi)工120587萬(wàn)平方米，下降39.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積88135萬(wàn)平方米，下降39.8%。2023年，房屋新開(kāi)工面積95376萬(wàn)平方米，下降20.4%，其中住宅新開(kāi)工面積69286萬(wàn)平方米，下降20.9%。

　　如果與2019年相比，2024年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積7.4億平方米，較曾經(jīng)的高峰期縮水了六成多。如果僅看住宅新開(kāi)工面積，2024年5.4億平方米的規(guī)模，也已縮水到近十年的新低。

　　如何看待新開(kāi)工面積持續(xù)下降這一問(wèn)題？中信證券認(rèn)為，2024年是新開(kāi)工連續(xù)下降的第5年，目前已經(jīng)較之歷史高點(diǎn)下降了67%。新開(kāi)工的收縮，有助于減輕市場(chǎng)供給壓力。

　　機(jī)構(gòu)表示，2024年9月，政治局會(huì)議要求對(duì)商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量；結(jié)合促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這是二十多年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次經(jīng)歷“控量保價(jià)”階段。“從2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，嚴(yán)控增量的政策已取得初步成效�！�

　　克而瑞也認(rèn)為，2024年12月，行業(yè)新開(kāi)工面積6585萬(wàn)平方米，環(huán)比上升8%，不過(guò)全年新開(kāi)工仍然低于銷(xiāo)售規(guī)模�！暗靡嬗诟鞑块T(mén)在供給側(cè)的努力，2024年行業(yè)庫(kù)存新增速度明顯放緩，新開(kāi)工面積僅為新房銷(xiāo)售面積的四分之三，已然正式進(jìn)入去庫(kù)存周期�！�

　　房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)節(jié)供需

　　房地產(chǎn)新開(kāi)工面積連年下降，背后是行業(yè)供需形勢(shì)變化。

　　天風(fēng)證券在總結(jié)當(dāng)前政策導(dǎo)向時(shí)表示：“消化存量、嚴(yán)控增量”，是不走漲價(jià)去庫(kù)存老路、適應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的新方法，通過(guò)中央財(cái)力支持下的主動(dòng)式供給調(diào)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

　　以過(guò)去的2024年為例，政策端延續(xù)“因城施策”思路，圍繞限購(gòu)、限貸、限售限價(jià)、公積金、稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼、人才落戶(hù)等角度，放松限制旨在激發(fā)市場(chǎng)作用。在供給側(cè)，收儲(chǔ)、以舊換新、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是主要施策角度，優(yōu)化增存量旨在調(diào)節(jié)供需。

　　以土地供應(yīng)為例，去年全國(guó)土地市場(chǎng)歲末翹尾，但整體節(jié)奏仍是嚴(yán)控供應(yīng)規(guī)模。

　　中信證券表示，2024年1～11月，財(cái)政部口徑的全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入同比下降22.4%。在一些供給偏大的城市，土地出讓規(guī)模得到了嚴(yán)控，根據(jù)Wind，廊坊、連云港、湖州、常州2024年四季度土地成交總規(guī)劃建面分別同比下降15%、68%、15%、52%。

　　“過(guò)去二十年來(lái)，政策第一次走向控量，這有利于房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，有利于金融系統(tǒng)趨穩(wěn)和居民消費(fèi)的復(fù)蘇。”中信證券表示，但嚴(yán)控增量也可能長(zhǎng)期壓制新開(kāi)工和竣工，降低營(yíng)建需求，從而不利于房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

　　克而瑞表示，基于當(dāng)前中央部委和各地主管部門(mén)穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù)，2025年交易量、房?jī)r(jià)、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)向好，止跌回穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也將成為2025年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。

　　“新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資方面，基于行業(yè)去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的階段性任務(wù)，還將持續(xù)位于規(guī)模收縮周期，但得益于市場(chǎng)供求信心的止跌企穩(wěn)、資金面的適度寬松，在與新房銷(xiāo)售規(guī)模相匹配的范圍內(nèi)，仍有望迎來(lái)同比指標(biāo)的邊際改善�！笨硕�瑞稱(chēng)。

　　開(kāi)源證券表示，在市場(chǎng)量?jī)r(jià)均下行的環(huán)境下，啟動(dòng)“去庫(kù)存”政策是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)平穩(wěn)、修復(fù)購(gòu)房信心的重要舉措。政府收儲(chǔ)、舊改貨幣化安置、專(zhuān)項(xiàng)債回收土地等措施，將有效推動(dòng)去庫(kù)存進(jìn)程，將商品房去化周期控制在合理范圍內(nèi)。