新開(kāi)工面積已連降五年 樓市已步入消耗庫(kù)存周期
作者:孫夢(mèng)凡
房地產(chǎn)行業(yè)步入“止跌回穩(wěn)”新階段,新房銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)轉(zhuǎn)好,歲末新房成交面積止跌,成交金額更是連續(xù)兩個(gè)月回正,更多城市還迎來(lái)了房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲。
行業(yè)新變局中,一個(gè)宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)值得關(guān)注:2024年全年,全國(guó)房屋新開(kāi)工面積7.4億平方米,同比下降23%。自2020年以來(lái),這已是行業(yè)新開(kāi)工面積連續(xù)下降的第5年。
行業(yè)新開(kāi)工收縮,有助于減輕市場(chǎng)供給壓力?硕鸨硎,得益于相關(guān)政策在供給側(cè)的努力,2024年行業(yè)庫(kù)存新增速度明顯放緩,全年新開(kāi)工面積僅為新房銷(xiāo)售面積(9.7億平方米)的四分之三,中期庫(kù)存持續(xù)回落,房地產(chǎn)已正式進(jìn)入去庫(kù)存周期。
新開(kāi)工面積連續(xù)走低
2024年全年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積73億平方米,同比下降12.7%;房屋新開(kāi)工面積7.4億平方米,同比下降23%,其中,住宅新開(kāi)工面積5.4億平方米,同比下降23.0%。房屋竣工面積7.4億平方米,同比下降27.7%。
梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷年數(shù)據(jù),過(guò)去十余年間,我國(guó)房屋新開(kāi)工面積經(jīng)歷了數(shù)次波動(dòng)。2014年和2015年兩年,該指標(biāo)為下降趨勢(shì),2016年開(kāi)始逐年回升,一直到2019年達(dá)到高峰。此后從2020年開(kāi)始,我國(guó)新開(kāi)工面積持續(xù)下降,目前已連降五年。
具體而言,2019年高峰期,我國(guó)房屋新開(kāi)工面積227154萬(wàn)平方米,其中住宅新開(kāi)工面積167463萬(wàn)平方米。2020年,我國(guó)房屋新開(kāi)工面積微幅降至224433萬(wàn)平方米,住宅新開(kāi)工面積164329萬(wàn)平方米。2021年,房屋新開(kāi)工面積198895萬(wàn)平方米,住宅新開(kāi)工面積146379萬(wàn)平方米。
2022年,是近年來(lái)房屋新開(kāi)工面積降幅最大的一年,全年新開(kāi)工120587萬(wàn)平方米,下降39.4%。其中,住宅新開(kāi)工面積88135萬(wàn)平方米,下降39.8%。2023年,房屋新開(kāi)工面積95376萬(wàn)平方米,下降20.4%,其中住宅新開(kāi)工面積69286萬(wàn)平方米,下降20.9%。
如果與2019年相比,2024年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積7.4億平方米,較曾經(jīng)的高峰期縮水了六成多。如果僅看住宅新開(kāi)工面積,2024年5.4億平方米的規(guī)模,也已縮水到近十年的新低。
如何看待新開(kāi)工面積持續(xù)下降這一問(wèn)題?中信證券認(rèn)為,2024年是新開(kāi)工連續(xù)下降的第5年,目前已經(jīng)較之歷史高點(diǎn)下降了67%。新開(kāi)工的收縮,有助于減輕市場(chǎng)供給壓力。
機(jī)構(gòu)表示,2024年9月,政治局會(huì)議要求對(duì)商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量;結(jié)合促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn),這是二十多年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次經(jīng)歷“控量保價(jià)”階段。“從2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)看,嚴(yán)控增量的政策已取得初步成效!
克而瑞也認(rèn)為,2024年12月,行業(yè)新開(kāi)工面積6585萬(wàn)平方米,環(huán)比上升8%,不過(guò)全年新開(kāi)工仍然低于銷(xiāo)售規(guī)模!暗靡嬗诟鞑块T(mén)在供給側(cè)的努力,2024年行業(yè)庫(kù)存新增速度明顯放緩,新開(kāi)工面積僅為新房銷(xiāo)售面積的四分之三,已然正式進(jìn)入去庫(kù)存周期!
房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)節(jié)供需
房地產(chǎn)新開(kāi)工面積連年下降,背后是行業(yè)供需形勢(shì)變化。
天風(fēng)證券在總結(jié)當(dāng)前政策導(dǎo)向時(shí)表示:“消化存量、嚴(yán)控增量”,是不走漲價(jià)去庫(kù)存老路、適應(yīng)當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境的新方法,通過(guò)中央財(cái)力支持下的主動(dòng)式供給調(diào)節(jié),以實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
以過(guò)去的2024年為例,政策端延續(xù)“因城施策”思路,圍繞限購(gòu)、限貸、限售限價(jià)、公積金、稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼、人才落戶(hù)等角度,放松限制旨在激發(fā)市場(chǎng)作用。在供給側(cè),收儲(chǔ)、以舊換新、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是主要施策角度,優(yōu)化增存量旨在調(diào)節(jié)供需。
以土地供應(yīng)為例,去年全國(guó)土地市場(chǎng)歲末翹尾,但整體節(jié)奏仍是嚴(yán)控供應(yīng)規(guī)模。
中信證券表示,2024年1~11月,財(cái)政部口徑的全國(guó)土地使用權(quán)出讓收入同比下降22.4%。在一些供給偏大的城市,土地出讓規(guī)模得到了嚴(yán)控,根據(jù)Wind,廊坊、連云港、湖州、常州2024年四季度土地成交總規(guī)劃建面分別同比下降15%、68%、15%、52%。
“過(guò)去二十年來(lái),政策第一次走向控量,這有利于房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn),有利于金融系統(tǒng)趨穩(wěn)和居民消費(fèi)的復(fù)蘇。”中信證券表示,但嚴(yán)控增量也可能長(zhǎng)期壓制新開(kāi)工和竣工,降低營(yíng)建需求,從而不利于房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。
克而瑞表示,基于當(dāng)前中央部委和各地主管部門(mén)穩(wěn)市場(chǎng)政策的持續(xù),2025年交易量、房?jī)r(jià)、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)向好,止跌回穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng),也將成為2025年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。
“新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資方面,基于行業(yè)去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的階段性任務(wù),還將持續(xù)位于規(guī)模收縮周期,但得益于市場(chǎng)供求信心的止跌企穩(wěn)、資金面的適度寬松,在與新房銷(xiāo)售規(guī)模相匹配的范圍內(nèi),仍有望迎來(lái)同比指標(biāo)的邊際改善!笨硕鸱Q(chēng)。
開(kāi)源證券表示,在市場(chǎng)量?jī)r(jià)均下行的環(huán)境下,啟動(dòng)“去庫(kù)存”政策是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)平穩(wěn)、修復(fù)購(gòu)房信心的重要舉措。政府收儲(chǔ)、舊改貨幣化安置、專(zhuān)項(xiàng)債回收土地等措施,將有效推動(dòng)去庫(kù)存進(jìn)程,將商品房去化周期控制在合理范圍內(nèi)。
【編輯:董文博】